欢迎来到南平房产网(www.npfcw.com)提供最全面最及时的房产新闻资讯,打造南平房产门户网站!
您当前位置:南平房产网 >> 房产专题 >> 浏览文章

正荣集团总裁黄仙枝:寻找

时间:2016年10月31日信息来源:本站原创收藏此文】 字体:

  上海的10月,正值秋高气爽。

  我们在正荣的新总部,见到了正荣集团总裁黄仙枝。

  这家企业此前一直在福建、江西两地发展,鲜有在业内频繁露面。近两年正荣跨区域高速发展,以及将总部移师黄浦江边的国际化都市,才逐步为人所熟知,并被视作中国地产业的一匹黑马。实际上这家公司的房地产板块发展已近20年,而黄仙枝则是正荣的元老。

  谈话过程中,这位资深地产人对中国房地产业的深入思考和对未来正荣全新发展路径的信心,更让人增添了对这家房企的期待。

  谈调整:有利于市场的长远发展

  茺怎么看目前的房地产市场?

  黄仙枝:中国房地产现在可以说在风口浪尖,市场蛮迷茫的。不过,我认为中国房地产经历这么多年,城市化进程还没有完成,总体还是在上扬,并且有很多的需求。

  这一轮暴涨我分析有三个原因,一是全世界宽松的货币环境,第二是确实有一部分需求,老百姓的投资渠道也还是比较少的。

  其实从一个健康可持续发展市场的角度,我认为这次调整来的还是及时的。最近这一年时间房价涨得过快。包括土地价格。

  茺我们看到今年很多地王出现,按说很多企业都在强调反周期操作,这个现象似乎很矛盾?

  黄仙枝:其实你企业要生产,拿地是一个常态。谁都知道房地产逆周期投资,但哪有那么容易。为什么很多企业在高峰期拼命拿地,反周期的时候不敢出手?这可能跟他自身实力也有关系,如果你规模小,市场好的时候银行给你钱容易,配资也容易,那你也只能在这种时候拼命拿地;如果市场不好,自己的资金实力又不强,银行又不给配资,就拿不到地。所以最终还是看企业自身实力和大环境的综合考虑。

  规模与利润:大周期中的稳健抉择

  茺正荣今年拿地还比较谨慎。

来源:新浪网

  黄仙枝:到目前为止,今年正荣投资拿地大概花了200亿左右,还是比较谨慎的,尤其是5月份开始基本不拿地。这是一种做企业对风险的直觉。我从事房地产行业这么多年,没见过上半年这样的涨幅,哪里有那么好赚钱的。

  我常常和他们说,拍不到地郁闷几天,拍到地郁闷几年。

  实际上,对地价承受能力的高低,和企业的核心能力有关系,比如做豪宅,你有没有这个产品能力,有没有这个销售能力,有没有这个圈层。

  我们也想做规模,这是企业发展必须,但是成本太高没利润也不行。

  茺正荣对投资部门拿地具体有些什么要求?

  黄仙枝:正荣在投资这一块还是做的比较有经验。具体的比如我会给他划定一个保底利润率,比如说12%~15%,你再看你能不能拿。但是这个也要看市场,如果踩准点,市场好,他后面价格可以调高1000~2000块,这个就可以做出来了。

  茺大的范围怎么来判断?

  黄仙枝:我们进入了不同的城市,我们会做一些横向的比较,比如不同的区域,相同能级的城市、类似城市区域的比较、风险系数的比较,会形成一个拿地的基本框架。

  另外,投资和其他业务部门的交圈要做好,把投资和营销、财务、研发这几个部门的交圈做好,定位上做好了,那么后面对市场的把控就比较准。

  比如说营销的只考虑营销,不考虑成本和资金来源,不考虑销售周期,那决策都会错。我们现在资金、财务部门、投资、营销这些都在交叉,这样就防止定位产生偏差,成本产生偏差,对项目的预期把控就会比较准。

  今年上半年土地市场,我们感觉有些是偏离了正轨,尤其是上海,你算的再好,人家比你出更高。很多东西都是死的,像成本啊这些都是可以算的,差就差在对后期的市场预期。所以现在这一轮我估计拿地多的,只要价格不涨就亏本,因为你测算的时候就把预期价格上涨给考虑进去了,而且你测算的周期可能也短得多。其实销售周期对房地产行业影响还是蛮大的,它还是一个类金融的资金密集型行业。

  茺正荣目前的区域战略是怎样的?

  黄仙枝:总体是主打一二线城市,三四线是属于机会型的,不重仓持有。

  现在是主要集中在四个区域:长三角、中部、海西、京津冀。13个一二线核心城市公司,包括天津、上海、南京、苏州、武汉、长沙、南昌、杭州、福州等等。

  对区域的要求是深耕城市,一定要在当地做到前三前五。一个是因为管理半径小,能力可以匹配。第二个就是品牌的叠加效应。

  每年大概会进入1~2个城市,每个城市希望做3~5个项目。一共能做到同时操盘50个左右的规模化项目。现在长三角会比较多,量会比较大。

  茺正荣未来三五年规模计划是多少?

  黄仙枝:我们的目标比较现实,稳在第二梯队,3年内先做到600亿,争取3年内进入15~20强。有一些企业现在把地产作为平台来做,强调规模。但是正荣把地产作为核心主业,以利润为主,兼顾规模。你要做到500亿以上,你的融资、集采方面,成本会低很多。对高端人员吸引力也不一样了。

  对市场的预期,我会相对保守一点。做什么也要有个经济规律。我认为这两年的大涨,没有可比性。

  新战略:支撑主业、稳步多元

  茺业内很关注正荣在战略上正在形成地产、服务和资本三大板块业务,能否做详细的介绍?

  黄仙枝:我们通过搭建整合服务和资本两大新业务,与地产形成三大板块。

  你比如说,商业、物业等服务板块做好,可以直接加强地产主业的核心竞争能力。比如核心城市上海我盖几个持有型的物业,自己具备了强运营能力,让它保值增值,产生稳定的现金流,也会成为我地产的核心竞争力。

  我把这两块做好之后,以后可以做一些轻资产,比如管理输出。

  投资下一步的目标是金融板块。你看为什么很多中小型企业在高速扩张时会翻车,因为没有金融的支撑。

  目前正荣已经参股了渤海证券,下一步会控股一到两家金融公司,比如基金子公司,或者其他机构,变成产融结合。还会对股权投资做一些摸索,为转型做准备。

  当然这只是初步的策略,后期正荣还是会根据企业和市场的变化做调整。

  茺明确三大业务板块,一方面是更好服务于地产主业,另外一方面也在为转型打基础?

  黄仙枝:没错,主业+多元化经营肯定是我们下一步的方向,房地产是受政策影响最厉害的一个行业。企业都有自己的生存哲理,也不必要去追求过多的虚的东西。

  下一步资本,地产可能就往上下游走,金融、健康、大消费是我们关注的领域。

  地产+服务+资本三个板块,商业和物业的服务板块更难,因为地产我们已经比较专业了,商业物业运营效果要出来,我们希望比地产更早引入合伙人机制。现在一些商业还属于被动型的商业,从被动做到主动,一定要有资本在背后支撑。我们后面会适当去持有一部分。

  我管这个是蛮有感触的,用地产思维去管还真的很难。

  抓体系:总部的为与不为

  茺2014年正荣提出搬到上海,做全国化发展的公司,在公司内部管理和人才结构上有什么变化?

  黄仙枝:我们回过头来看,如果没有那个决策,正荣可能还只是一个小富即安的企业。我们今年搬到上海也是天时地利,这个时候也更需要平台,然后做金融也必须来上海。我们今年所有的战略调整都是为后面600-800亿规模做准备。

  人才方面,目前总部211大学人才占70%以上,下一步要达到100%。去年一年我们都在做人才结构调整,所以今年搬迁上海,我们非常顺利。要知道人员结构调整是最痛苦的。今年还有一个重点是企业文化提升,现在在做后三年的很多工作了。

  茺这两年,作为CEO更关注哪些方面的工作?

  黄仙枝:第一,搭框架,建立地产总部、商业物业总部、资本总部。第二,运营体系的建设,规模做大需要一套完全不同的体系去支撑,300亿和500亿需要的体系是不同的。第三,抓人才队伍和一些重大的投资决策。

  茺抓人才有什么重点?

  黄仙枝:我现在对干部讲的最多的话是:我要让你睡不着觉,你不要让我睡不着觉。你睡不着就说明你进到角色里,负到责任了。其实大家智商都差不多,其实有很多潜能可以开发,眼界、格局到一定地步才能打开,培养人是最累的。选人很重要,但是还是要引导,要给他希望,也要给他敬畏心。所以要跟踪人才发展,成熟了之后就会好一些。

  茺运营体系具体抓哪些方面?

  黄仙枝:一是投资策略、二是产品标准化,三是运营效率和动态管理。

  茺如果用一个标签来形容正荣,是什么?

  黄仙枝:正荣地产自己的品牌定位是改善大师,这种品牌定位是与我们认为的房地产市场大周期紧密相关。另外正荣对战略把控可以说在房企中也具特色。

  下一步正荣要培养核心的东西,我希望是更狼性一些,以前大家说起正荣,可能是“稳健”,因为你确实需要规模,但最重要的是要活下来。不过太稳健肯定也不是好事,做事过程中还是要有一定的冲击力。


    我有话说

     以下是对 [正荣集团总裁黄仙枝:寻找] 的评论,总共:0条评论

    新文章

    门文章

    Copyright 2009-2018 Npfcw.com, Inc. All Rights Reserved.南平房产网 闽ICP备05010243号
    联系地址:南平市玉屏山颐和苑三栋一层联系电话:0599-8683309投稿邮箱:79271906@qq.com
    在线客服:79271906南平房产QQ群:511611460建议使用:1024*768分辨率浏览