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业主自管难在哪?

时间:2017年03月27日信息来源:本站原创收藏此文】 字体:

近段时间,有关“业主自管”的话题备受社会关注。因为有媒体报道称:广州一个小区实施“业主自管”后,不仅物业收费标准多年没涨,而且小区还实现了盈利。这样的消息让许多石狮业主感到“振奋”。随着新建楼盘的增多,石狮小区越来越多,小区业主与物业公司之间的纠纷也随之增多。市12345便民服务中心统计数据显示,去年一月份以来,石狮因物业费用问题向市12345咨询、投诉的就有100多起。实施“业主自管”,能否让小区生活更和谐、舒心?在小区物业管理方面,市民有哪些纠结与期待呢?

  令人“振奋”的消息

  不知从何时起,物业公司成了新建小区的“标配”,从拿到新房钥匙开始,小区业主就得与物业公司人员打交道,并按住房面积缴纳物业费。虽然说,物业公司只是受雇于业主,但在实际生活中,业主往往都只能被动地接受管理,以致人们看到这条微信文章或媒体相关报道时感到十分“振奋”。

  这条来自微信公众号“人民日报”的微信文章标题为:《厉害了!这个小区业主自管后,物业费十年未涨,三年还赚了五六百万!》。其内容讲述的是广州有一个叫祈乐苑的小区,该小区没有请物业公司来管理,而是“业主自管”。这种管理模式实行3年来,小区收费标准一直每月每平方不超1元,不仅没有上涨一分钱,而且还“赚了”五六百万元。当然这些赚的钱全部投入对小区环境的升级。

  这条“业主自管”的消息被众多媒体转载,许多石狮业主也将其转发到所在小区的业主微信群中,引发众多业主对“业主自管”的关注与热议。

  记者在本报微信公众号“石狮日报”就此进行在线调查时,114名参与调查的网友中,有95人支持“业主自管”,占比83%。他们认为“业主自管”不仅可以降低物业费用,还可以促进小区人际关系的和谐;其余19名网友则认为“物业管理是比较专业的事情,还是交给物业公司来管比较好”。

  在线调查中,不少网友“跃跃欲试”,希望也能在自己的小区里推行“业主自管”。他们认为,物业公司总是以盈利为目的,从广州小区“业主自管”的消息内容来看,物业公司管理小区的利润空间还是挺大的,而利润高意味着小区业主就得多掏钱,如果能“自管”的话,单物业费就能省不少钱。

  从网友们反映的情况来看,目前在石狮,物业收费标准大都在每月每平方米1.2元至1.8元之间,低于1元的小区很少,而高的甚至达3元。即使如此,也仍有物业公司抱怨“没钱赚”,希望能提高小区的物业收费标准。一方要涨价,一方却嫌贵,嫌服务不到位,在这种“对峙”中,业主与物业的关系变得紧张,两者之间的争执与纠纷也随之增多。

  “业主自管”难在哪?

  但期待归期待,许多业主也坦承,真正要实现“业主自管”并非易事。

  “要自管,首先得成立业主委员会吧?可是,石狮又有多少小区有业主委员会呢?”家住濠江国际的王先生认为,一个新的小区,业主与业主之间彼此陌生,大家各忙各的,想要召集在一起很难。即使是一些入住较久的小区,想要组织召开业主大会,也是件非常困难的事情。在他看来,很多小区之所以没有成立业主委员会,正是“卡”在这一关。

  业主委员会难成立,对此,宝盖镇具体负责小区物业管理事务的林先生深有体会。他曾参与过辖区一些小区业主大会筹备组的成立。在实际工作中,他觉得最难的就是“召集业主”了。“每个业主从事的工作不同,作息时间也不一样,要把他们召集在一起不容易。”后来,他们便采用每个电梯选个代表的方式,但召开会议时,依然有人没法来参加。另一个“困难”在于,筹备召开业主大会,有很多繁琐的事务要做,比如整理、填报资料,通知业主,组织会务等,这需要参与筹备的业主要有热心、耐心。有的业主刚开始很有热情,但一了解到要做那么繁杂的事务,可能就会退缩。

  从石狮市物业管理站,记者了解到,近年来,我市的住宅小区越来越多。此前的统计数据显示,全市已经有179个小区。目前,该站也正在重新进行调查、摸底。实际小区数量比这数字只多不少。在这些小区中,究竟有多少小区已经成立业主委员会呢?从石狮市行政服务中心国土规划和房产管理局窗口,记者了解到,全市成立业主委员会并报备的小区仅38家,而这些小区有的业主委员会已经到期也尚未进行换届。

  采访中,相关人士告诉记者,业主委员会难以成立是一个现实问题。一些小区之所以能顺利成立业主委员会,除了有相关部门提供帮助外,最关键的是有热心的业主。“业主委员会是一个服务业主的机构,不仅没有报酬,还经常要面对各种麻烦事,所以有的业主并不愿意干这事。曾经有个人当选业主委员会主任,两三个月后,就跑过来说不干了。”

  当然,要实现“业主自管”,还得面对物业公司“辞退难”的问题。现实中,大多数的物业公司都是由开发商指定,然后直接进驻小区的。要更换物业公司,依据相关规定,得由全体业主来决定。但要召开全体业主大会进行票决,这和成立业主委会员一样,有着“召集难”的问题。另一方面,从记者调查了解的情况来看,有的小区虽然已有业主委员会,但其成员有的是开发商“指定”的,有的虽然是选出来却怠于行使权利,有的则与物业公司“关系紧密”,所以对于更换物业公司不上心,这也使得物业公司并不容易辞退。

  现实的尴尬和一些尝试

  对于“业主自管”,虽然有不少人认为难以实现,但事实上,在石狮有些小区已经较早就开始“业主自管”,或者以其他管理方式“替换”了物业公司的管理。从记者走访的情况来看,这些小区大多是成立较早的小区,有的则是规模较早,小区内只有一两幢楼房,然后业主们筹集资金聘请保安人员、保洁人员等。

  “我们这个小区以前也是物业公司在管,但因为物业费收得低,没钱赚,管一段时间后,物业公司就撤走了。”谈及小区管理,宝源小区的一些业主告诉记者,该小区物业管理模式相对比较特殊,属于“社区代管”。

  宝源社区一负责人告诉记者,宝源小区近年来物业收费标准一直是每月每平方米0.6元,小区内建筑面积9万多平方米,算起来一年收取的物业费仅五十多万元,可小区管理一年实际开销要在一百万左右。“这几年一直都是入不敷出,所以物业公司才会选择撤走。从2014年社区接管后,通过多渠道筹措资金来解决小区管理中资金上的问题,但依然难以支撑。”据其介绍称,去年该小区管理共支出88万元左右,其中50余万元用于保洁人员、保安等员工工资,10多万用于公共设施的维修、维护等,其余则是用于缴纳公共部分的水费、电费,以及一些公办费用支出等,而收取的物业费总共才52万多。

  收取的物业费难抵小区管理支出,宝源小区管理上的“尴尬”在石狮并非个例。相关人士告诉记者,由于物业费的收取、使用透明度不高,信息不对等,不少业主对物业费的收取心存抵触,甚至故意拖欠或拒缴物业费。对于小区执行的物业费标准是否合理,反倒较少有人去关注、核算。

  当然,因为小区的管理涉及广大市民的切身利益,所以在这方面,我市相关部门在加强物业人员、业主委员会主任等人员的培训,做好小区管理相关法律法规的宣传外,也曾设想过一些新的管理办法,比如“小区社区化”。有关人士告诉记者,我市曾设想将一些人口密集的小区“社区化”,即将其当成一个社区,通过成立相应的自治组织来做好管理和服务。“现在小区越来越多,比村居、社区数量还多,而且每个小区的人口也不低于村居、社区,有的甚至还更多。如果能社区化,那小区的管理和服务水平也会大幅提升。”但因为“社区化”涉及户籍、子女上学等复杂问题,所以也面临诸多困难。

  在调查采访中,不少市民建议利用“互联网思维”来创新小区管理,解决当前小区管理中存在的诸多难题。“能否由政府部门建立一个小区管理平台,在小区业主实名认证后,即可通过手机来参与小区的事务管理。小区的财务信息,重大事项也都可以通过平台来公示、讨论,征集意见。”一些市民认为,像召集业主开会,对一些事项的表决,完全可以借助互联网平台来完成。小区里有什么事情、问题,大家也可以在平台上畅所欲言,并通过支持人数的多少来做出决定。这样的小区管理才会更公平、更合理。而从技术层面上来看,要搭建这样的小区管理平台并非难事。

  与此同时,一些市民还建议相关部门加强对小区管理的服务和引导,主动作为,让小区业主积极参与小区事务管理中,对于条件具备的小区,可以试点推行“业主自管”,这不仅可以激励业主发挥主人翁精神,让小区更和谐、更宜居,而且也可以在一定程度上倒逼物业公司,促使他们不断提升管理水平,为小区业主提供更好的服务。

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