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调查丨拍脑子拍出4800亩全球最大商贸鬼城 广州展贸城坠落

时间:2018年05月27日信息来源:本站原创收藏此文】 字体:

调查丨拍脑子拍出4800亩全球最大商贸鬼城 广州展贸城坠落

广州展贸城东边空地上整齐地停满了新车 曾冬梅/ 摄

中房报记者 曾冬梅丨广州报道

广州国际商品展贸城被遗忘在一个偏僻的角落。这个曾致力于打造成全国最大、最具影响力的综合型专业批发市场物流园区,背负着扩大内需、促进华南地区产业调整和优化升级使命,按照“政府主导,企业运作”原则建设的现代化展贸“航母”终归成南柯一梦。

漫长的十年时光流逝,这个占地4800亩,总建筑面积达576万平方米,总投资预计达145亿元的明星项目近日因一则上市公司中止投资的公告重回公众视野。

5月16日,海印股份一连发出了7份公告阐释为何中止继续投资这个项目,同日深交所也发出了一份关注函,希望该公司解释这个投资决策的合理性。

广州国际商品展贸城于2007年立项,规划之初奔着超越义乌的目标而去,体量相当于两个义乌小商品城,目标是建成全球最大的产品进出口贸易、研发和展示中心,预计每年交易额将超过1500亿元,交易客流量达60万人/天。彼时的义乌小商品城已经是全世界最大的小商品集散中心。

理想很丰满,现实却很骨感。中国房地产报记者在现场看到,截至目前,这个占地4800亩的巨无霸项目却只开发了几百亩,几栋建筑孤零零矗立在荒郊野地中,人迹罕至。连项目的主要投资者都表示熬不下了。

“投资回报率太低,我们觉得中止项目比较好。”海印股份有关人士对中国房地产报记者表示,该项目最新测算的税后年平均投资回报收益率仅为4.5%,比银行贷款利率还低。

地方政府勾画出世界之最的宏图最终却被投资者抛弃,而今的广州国际商品展贸城只能用十年沉浮留下的伤疤向世人警示惨痛的教训。

占地4800亩的一座空城

调查丨拍脑子拍出4800亩全球最大商贸鬼城 广州展贸城坠落

商家撤离后颜色斑驳的广州光谷大门

5月20日,中国房地产报记者从广州市区出发前往位于番禺东北部的化龙镇,道路两旁的景象从城市的高楼大厦渐渐过渡到了乡镇的低矮民房。即便是在番禺区,化龙镇也是一个偏远的角落,但这不妨碍它成为一个世界级项目的潜伏之处。对化龙镇来说,广州国际商品展贸城曾经也是它的骄傲和荣耀,“广州国际商品展贸城·海印”的标识依然很醒目地矗立在主干道上方。

顺着标识往亭南路行驶几分钟,在杂乱无章的乡镇建筑中,出现了一片规划齐整的商业建筑,楼顶上的户外招牌显示这是一个名为“海印新都荟”的项目,除了几个保安和保洁人员,场内杳无人烟,令人震撼的是,这几排建筑之间的通道处和东边的空地上都整齐的停满了新车。按照海印股份的规划,这些建筑拟用作商业配套,目前尚未开始招租。

沿着亭南路往南驶入番禺展贸东路,道路的右侧是广州国际商品展贸城已建成的另一片建筑——由广百集团投资的“广州光谷”。公开资料显示,该项目占地252亩,建筑面积26.6万平方米,包含A1、A2、A3展馆及设计大厦 (写字楼)4栋建筑,总投资接近7亿元。2011年,“广州光谷”一期部分开业,A2馆的一楼对外招租,建筑面积约2万平方米,当时号称入驻了70余家LED产业商家。但中国房地产报记者在现场却未看到营业的迹象,场馆外墙上“广州光谷”这四个红色大字已颜色斑驳,围墙内的空地同样被用作附近汽车产业基地的新车停车场,路边则是比人高的茂盛杂草。展馆的入口处大门紧闭,铁丝网上挂着招租信息——“26万平方米现楼物业全面招租”。

“之前进行过招商,因为商业氛围和配套都不成熟,后来这些企业都撤场了,现在整体都要进行重新招租。”场馆内的一位工作人员并没有掩饰项目的窘迫现状。

除了海印股份和广百集团的两个项目,广州国际商品展贸城的规划范围内再也没有其他商业建筑,未开发的空地上杂草丛生,就连化龙镇的本地居民都很少涉足,马路上行驶着附近驾校的练习车辆,偶尔穿梭过几辆货车,尘土飞扬。

这样一幅萧条破败的景象,与10年前广州国际商品展贸城横空出世的傲人气势完全是天壤之别。

在广州国际商品展贸城的官方主页上,项目的介绍俨然是“含着金钥匙出生”的姿态:“广州国际商品展贸城是根据广州市人民政府2007年4月20日颁发的《穗复函[2007]26号文件——批转市经贸委关于借鉴义乌市经验大力推进我市批发市场整合和发展工作方案》,选址广州番禺化龙镇,规划占地约4800亩,通过政策支持降低经营成本,提升国际化、信息化和现代化水平,建设成为世界顶级的展贸交易平台、中心城区批发市场迁移再发展的提升平台、经营的‘成本洼地’、区域产业化提升和现代服务业发展的加速引擎。”

地方政府赋予了广州国际商品展贸城神圣的使命——切合国家产业政策,顺迎广东省、广州市大力发展现代服务业的发展战略,成为广东产业大转移的新载体。也因此,政府支持力度前所未有,项目得到了广东省、广州市、番禺区等三级政府的优惠政策支持及扶持资金。一时风光无两。

“市长调离后,项目就没人关注了”

调查丨拍脑子拍出4800亩全球最大商贸鬼城 广州展贸城坠落

杳无人烟的海印新都荟

追溯广州国际商品展贸城这10年的历程,绕不开一个关键人物。“这个项目是张广宁在任时主导的项目,他调任后,这个项目就没人关注了,慢慢沉寂下来。”广州光谷的工作人员一语道明玄机。

2006年5月29日,时任广州市委副书记、市长张广宁带着广州各区的领导班子组成了一个考察团奔赴义乌学习考察,回来后大发感慨,要求随行的各部门负责人要有危机感和紧迫感,认真学习义乌经验,用高标准、规模化、集约式的经营模式,提高广州批发市场水平。2006年,义乌小商品城的年成交额达到315亿元,已经连续16年位居全国各大专业市场榜首。而广州虽然以900多个批发市场,过千亿元的销售总额居全国批发市场龙头位置,但论单个批发市场的规模和影响力,与义乌小商品城仍相去甚远。

2007年2月28日,广州市政府常务会议审议并原则通过了《关于借鉴义乌市经验,大力推进我市批发市场整合提升和发展的工作方案》。张广宁指出,今后五年要以发展现代批发市场为突破口,建设一批在国内率先发展、行内名列前茅、辐射力较大、具有鲜明广州特色的市场,进一步提升“广州价格”在全国乃至全球的影响力。

这个名为“广州国际商品展贸城”的项目便横空出世了,选址在番禺化龙镇,规划占地4800亩。该项目立项初期的声势颇为浩大,被列为广东省、广州市重点建设项目,广东省新十项工程和广东省现代产业500强项目,并被列入《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》。广州市政府专门成立了由副市长亲自挂帅,二十多个政府职能部门组成的项目建设领导小组。

该项目进展很快,2007年9月完成商业建设用地审批手续,和化龙镇16条村经济合作社签了20年的经济留用地租赁合同,一年后便奠基开工。

有一个细节可以说明在当时这个项目有多轰动。有消息指,从2007年年初该项目进入调研阶段,广东的企业就纷纷递交参股申请,将近20家国企在竞争这个项目的操盘权。几番竞逐后,最终有7家企业成为股东,省市区三级的国企持股量占据前三位置,其中广百集团占股36%,番禺房地产建设企业集团持股28%,广东物资集团持股8%,而香江控股旗下的通悦投资,以及中凯实业、番禺南星、祈达贸易等民企,均以7%的股权进入操盘阵营。展贸城公司注册资金1.5亿元,七大股东各以占股比重注入资金。在地方政府看来,如此阵容可最大程度确保项目的顺利开展。

但事情并没有按他们预期方向发展。该项目立项不久的2008年,席卷全球的国际金融危机不期而至,即便广州市政府补贴了5000万元财政资金、番禺区政府垫付了前期给农民的地租,但项目一期30亿元的资金筹措方案直到奠基前都未出炉。一份政府内部文件显示,受国家金融政策调整影响,展贸城公司通过银信单位融资的难度相当大。拿不到银行贷款,展贸城公司不得不通过中介在全国范围寻找战略合作伙伴,据闻有国际大财团有意全额投资整个项目,但也因为金融危机的影响而最终却步。

2011年4月,广州国际商品展贸城一期三栋主体展馆封顶,同年11月,定位为“广州光谷”的项目一期部分开业。招商的情况很不理想,按照广州审计局的统计数据,截至2012年6月,项目出租率仅为18.96%,不足两成。出租率未达到目标,公司持续亏损,经营面临严重困难。

因为经营困难,2011年6月,展贸城公司在番禺区政府网站公开进行招租,把项目的3500亩土地转租给海印股份。

值得一提的是,此时一力推动该项目诞生的张广宁从2011年12月起已不再担任广州市委书记一职,2012年5月更是被调往了鞍钢集团。广州国际商品展贸城的声势大不如前,2014年,时任广州市市长陈建华到现场实地调研,表示要加快项目建设,做好现有专业批发市场的梳理和引导工作,但此后项目也并未有任何实质性的推进。

半路杀进来的海印股份早期也是豪情万丈,但坚持几年之后,看到周边除了自身再无任何大型项目启动后,也难免有势单力孤之感,最终还是选择了及时抽身、止损,也因此有了那7份中止投资的公告。据知情人士透露,海印股份现已将未建设的土地退回番禺区政府,把皮球踢了回去,由后者出面招租运营。

市场的归市场, 政府的归政府

作为上市公司,海印股份完全是从商业的角度考虑这个项目是否还值得投入。公告显示,该公司已在广州国际商品展贸城投入超过2亿元资金,建成约10万平方米的商业建筑,预计2018年12月31日可投入使用。在即将可获得资金回笼的阶段选择止步,源于前景很不明朗。在该项目的可行性研究报告中,研究机构指出广州市内各区域已经形成较为成熟的各种商圈,新商圈如果没有持续投入和政策的利好,将很难和成熟区域竞争。而广州国际商品展贸城总投资较大,周边交通道路网尚未成型,配套设施和其他商业服务设施不完善,尚未形成商业氛围,故投资回报率、内部收益率、回收期等各项指标较差。“项目暂时不可行,并且抗风险能力较差。

“周边配套建设不如预期,市场环境也不可预测,公司之前已经变更过一次项目的经营定位,从汽车及其相关配套产品的展览、交易市场调整为纺织、布料、皮革及皮草等批发和零售,但目前看来,经营前景也不太乐观。”海印股份相关人士表示,剩余未开发的土地目前尚未有清晰的发展思路,公司倾向于先租出去,不再投入资金进行建设。

高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥告诉中国房地产报记者,广州国际商品展贸城从人们的视野中淡去已经好多年,项目的结局其实早已可预见。“首先,化龙镇这个远离城市中心的区位就不适合做批发市场这种业态;第二项目的土地是跟附近的村子租来的,产权性质受限;第三,片区缺乏产业基础;第四,没有配套。”如果要从根源上分析,其实是广州城市规划缺陷的一个体现,也是政府意志试图左右市场行为的必然结果。

不管地方政府的真实意图是什么,从广州国际商品展贸城的定位和规格来看,广州确是有意重新夺回昔日千年商都的光辉,只不过事与愿违。广州市政府决策咨询专家、中国商业经济学会副会长王先庆见证了这个项目的大起与大落,他认为,从产业和市场发展的角度看,广州国际商品展贸城本身就是一个不合时宜的政绩工程。

他指出,2010年以前,广州市政府的决策和规划中,一直没有承认广州国际商贸中心或国际商都之类的战略定位,也没有将商贸流通业列入国民经济的支柱产业或战略性产业,而是大力打造“制造中心”,甚至是故意回避了对商贸流通业的重视和关注。因此,在全国各地大力发展现代商贸流通业的浪潮中,广州商贸流通业的发展严重滞后了、落伍了。

但实际上,即使是按2006年保守统计的1500亿元交易额来算,广州批发市场对全市GDP的贡献也超过了20%,堪称重要支柱产业。

王先庆对中国房地产报记者表示:“1995年到2005年前后十年才是批发市场发展的黄金时代,当时珠三角的工业化刚刚进入高涨期,需要布匹、钢材、塑料等各种各样的半成品,如果那个时候政府重视,建起一个大型的商贸城,肯定会蓬勃发展。”但那时候的广州市政府正在忙着卖地、盖楼,发展更容易出政绩的房地产和汽车产业,对于批发市场几乎是不管不顾,任其野蛮生长,大量的临时建筑涌现并成为多年后城市建设难啃的硬骨头。2007年,广州国际商品展贸城立项时,“时机已经错过,别人已经做起来了,环境也变了。而且,广州的大量批发市场已经发展成熟,再搞就是资源浪费了。”

除了时机问题,另一位资深的业内专家还直言,就这个项目而言,地方政府完全就是随意而为,前期没有深入研究、科学布局,后期“想管就管,不想管就不管”。更重要的是,没有真正从城市发展、经济发展的角度去做项目规划,和其他在外围新建的批发市场一样,本质上就是房地产项目,由房地产商主导开发建设,“完全变了味,就是房地产导向,像这样的项目,烂尾的多了去了。政府忙着建新项目,没人愿意收拾烂摊子。”

十年光阴转瞬即逝,广州市政府主导的重点工程四处开花,没有多少人还记得广州国际商品展贸城和它的使命。始终如一的是,地方政府依然热衷于用有形的手干预无形的市场,即便是在广州这样的一线城市,敬畏市场、尊重规律的基本经济发展理念也是亟须补上的一门功课。


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