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楼市崩盘,普通人会有多惨,看看日本就知道了

时间:2018年03月23日信息来源:本站原创收藏此文】 字体:

楼市崩盘,普通人会有多惨,看看日本就知道了

楼市崩盘后,普通人有多惨?看看日本就知道了

楼市崩盘,普通人会有多惨,看看日本就知道了石乐天

来自回答:

1990 年代在高位接盘的日本人,在房价崩溃后都怎么样了?www.zhihu.com楼市崩盘,普通人会有多惨,看看日本就知道了

所有数据均有日本官方数字支撑,公开资料非常容易查得到。除额外标注外,货币单位均为JPY。

没有任何观点

1不唱崩

2不预测

3想买就买

4当个故事看


先介绍下当时日本的情况吧:

1985年,美、日、英、法、西德五国领导人在纽约签下了广场协议,联手控制汇率,人为做高日元对美元汇率。日本经济靠出口,日元升值,相当于日本卖到美国的东西变贵了,买的人就少了。为了振兴经济,日本又降低了国内的利率。同时,美国国债因为汇率波动影响,账面钱变少了,大家就更加争着把钱拿到日本避难。

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▲ 纸醉金迷的泡沫时代

图源:matome.naver.jp


汇率走高、银行低利率、国外热钱涌入,日本又推出税制改革,一下日本好像就到了最好的时代。这么打个比喻,就是突然手里美元多了,去银行借钱利息也低了,交的税少了,国外还有人要给你投资,手上多了那么多钱,使劲花呀!

日元的升值,带动了国内物价的下降,整个国家的经济全部由内需拉动。金融行业的繁荣,也让很多企业放弃了主业,专司投机,普通员工的工资也飞涨。在那个年代,随便一个公司都能开出18薪,街上挥着万元大钞打车都根本打不到。

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▲ 图源:ameblo.jp


当时的日本人就和现在的国内土豪一样,全世界扫荡奢侈品、穿金戴银,企业则是到处收购并购海外公司。利率低,说明存钱在银行不划算,贷款却很便宜。谁都不想把钱存在银行里,不是拿去买买买,就是拿去搞投资。

一间现在只卖900万的公寓,在泡沫时代可以卖出16.5亿日元的高价。签订完广场协议的1986年,东京平均房价直接暴涨120%,在1991年楼市顶峰,平均能到272万日元每平米,而东京市区更是高达1450万每平米。按现在的汇率来算,相当于北京城六区或上海外环内均价83万!

全盛时期,光是东京都23个区的地价,就能把整个美国都给买下来。

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渐渐的,普通民众就不满意了,因为房价太高了,已经到了无力承受的地步。日本在1991年提升了利率,之后又加征房产税,一开始大家还叫好,结果楼市直接崩盘,房价暴跌,从此大批日本人被套牢在楼市,一辈子要给银行打工。谁买得越多越狠,谁就亏得越惨。


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▲ 1990年刚建成的新宿副都心

图源:mainichin.jp

最近出演陈凯歌新片《妖猫传》的阿部宽,连续数年日本电视人气之星,19岁就出道当模特,赚到了人生第一桶金。像所有赚了钱的明星一样,阿部宽也希望把赚到的钱拿来投资。在当时“房地产绝对只赚不赔”高收益下,阿部宽经过熟人介绍,在1987年他23岁那年投资公寓。未曾想到泡沫破裂后,直接导致他欠下了数亿日元的债务。数亿日元是什么概念呢,有人做过推算,当一辈子白领赚到的工资总数大概是2亿2千万日元。

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▲ 模特时代的阿部宽

图源:Yahoo! JAPAN


而且在泡沫经济时代,奢侈品很好卖,当模特非常好赚钱。但泡沫之后,奢侈品根本卖不出去,阿部宽基本也就失业了。

他选择转行当演员,但因太高不好搭戏、面相又过于有特点,3年找不到工作。3年里,阿部宽甚至靠赌运气玩弹珠机过日子,有一次一口气输掉了25万日元。即使在之后靠着话剧和电影重新成名后,阿部宽仍然过着表面上是大明星,私下却过着穷困的生活。直到2007年,他才在公开场合向媒体开心地宣布:“终于把债务都还完了。”苦熬了28年才终于还完欠债。

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▲ 债还完了,当年的小鲜肉也变大叔了

图源:Yahoo! JAPAN


阿部宽在明星里欠债算多的,但普通人的日子也不好过。2013年出版的《新城的黄昏》中讲到这么一个故事:

织部一家人在泡沫鼎盛的时期,买了一套远离市中心的新城区老破小,花费5200万元。其中4200万元贷款30年。

但泡沫破裂之后,丈夫所在的软件公司被并购,丈夫也被降职,工资锐减,根本无法偿还贷款,原本当家庭主妇的妻子也只能到便当屋做兼职。家里的大儿子大学辍学去当高中老师,女儿的大学学费也是靠的教育贷款,但毕业后一直失业,教育贷款也还不上。更悲惨的是,新城区并没有发展起来,即使想卖房子也不会有买家来接手了。

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▲ 高龄化的new-town新市镇,基本已经失去活力了,图源:e-kansai.net


业内人士也不能避免。一位叫一郎(化名)的不动产营业员,在1990年与同在不动产业内工作的妻子新婚后,一直就想买一套公寓。他先是看上了一套埼玉县川越市的新建公寓,距离上班的东京世田谷区42公里,售价3700万,首付500万,月供17万。想着反正房租也要13万一个月,一郎买的婚戒分期还有2个月就结束了,17万根本就不是大事。没有首付,可以直接刷信用卡贷款。

不过这套公寓离车站有点远,一郎最后买的是一套3800万的“广受欢迎的小田急沿线”新的三室公寓。因为1分钱首付都不想出,一郎在购买时稀里糊涂地签了很多文件,卖方也帮助他进行文件造假,很多合约也进行了篡改,说白了就是借钱付首付,空手套白狼。搬到这间新公寓后,一郎每天要花4个小时在上下班路上,一周6天,相当于每个礼拜有一个整天都是在火车上度过的。回家之后,只有15分钟休息就要上床睡觉。这样的生活过了一年,夫妻俩就闹翻了,一郎经常喝酒喝到错过末班车彻夜不回,3个卧室的屋子太大了,两个人干脆分房睡,交流越来越少。没过多久,泡沫破裂,公司破产,两人的收入都下降了。

决定离婚后,这套夫妻共有的公寓需要出售,如果3800万买入的房子原价卖出,还要额外掏一笔中介费,一郎打算以3950万的价格卖掉。但毕竟泡沫已经破裂,出售消息挂出去3个月没有人来看房。一郎尝试过了各种途径,都没能把房子脱手,为了还贷,只能把公寓分租出去,每个月租金10万,都还有9万的月供缺口。租客租了一年就退租了,一郎想劝租客买下房子:“反正每个月10万,不如把房子买下来吧。”租客说:“那要买的话,我也可以买到更好地段的房子。”

拖了几个月的月供,银行最终下了最后通牒,要收回房子抵债,房子估价只值1500万,最终1100万成交。一郎只在这套屋子里住了一年,但按亏掉的钱来算,相当于包了一间豪华酒店套房。扣掉税费和拖欠的管理费,到手只剩100万现金。另外欠银行的是无抵押贷款,每个月还1万日元,需要还1700期,也就是141年才能还清。

这么一折腾,一郎和前妻已经没有任何积蓄,还上了银行黑名单,即使两人已经离婚了也无法赖账,催债公司一直催着他们还钱。

1991年之后,日本房价一直在跳水,一直跌到2002年才回暖。

2001年最低谷时,东京平均房价已经从91年的272万元每平米(按现汇率约人民币15万)跌到了61万元每平米(按现汇率约人民币3万)。

即使是过去5年一直看涨,东京的2017年平均房价也就94万每平米(按现汇率约人民币5万),还不到泡沫时代的一个零头。


看似是抄底的好时候,但泡沫破裂后,日本直接进入“失去的十年”,楼市股市带动整体经济全部崩盘,失业率上升,大量炒房的企业破产,很多人都没了工作。工作都没了,哪还有钱买房子。

比起泡沫前水涨船高的工资,泡沫后近三十年的平均工资再也没有更大的增幅,甚至在1997年之后有了下降的趋势。整个日本社会也从消费性转向了内敛性,住家收纳里的“断舍离”等概念在日本流行,也是符合日本的经济条件,一分钱要掰成两分钱用。

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▲ 图源:日剧《卖房子的女人》

这些年,很多人也都担心中国重蹈日本的旧辙,国家也在紧紧控制住金融和楼市股市,避免发生和日本一样的惨剧。

想着房价暴跌抄底的,还是算了吧,毕竟真到那个时候,饭都吃不上,更别说买房了。



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