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售楼处巧提问,“菜鸟”升级买房“大虾”

时间:2017年04月06日信息来源:本站原创收藏此文】 字体:

售楼处巧提问,“菜鸟”升级买房“大虾”

 

在售楼处,销售员往往妙语连珠,强调楼盘的优势和远景,对缺陷和不足则一笔带过。购房者处于相对被动的局面,很有可能错过最真实、最划算的信息。


其实,在和销售员沟通时,要自带两个技能,一要会“问”,问到点子上;二要会“看”,看到平时容易忽略的细节。今天,楼市君为亲们分析买房菜和内行买房时的差别,练就“会问也会看”的好本领,自然不愁挑不到好房子了。


菜鸟问面积,内行问公摊


在售楼处询问房屋的面积时,菜鸟的问法直截了当:房子有多大?而行则明确房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积?建筑面积包含公摊面积,而套内建筑面积不包含。也可以换一种问法,“房子的公摊是多少?”一般公摊面积越小,实际使用面积就是越大,也就是得房率越高。


菜鸟问价格,内行问差价

菜鸟一般询问看中房子的价格,而内行会多方打听不同朝向、不同楼层房子的差价和原因。售楼员往往不会主动告诉你房子的差价,需要你自己“层层深入”细细打听。


菜鸟问使用年限,内行问拿地时间



菜鸟们都知道有个土地使用年限,住宅一般为70年,公寓一般为40年,但是内行们要问的更深一点,例如“土地是否被囤积?囤积了多少年?”了解实际拥有的土地使用年限。


例如来到某楼盘,售楼员为小y介绍该楼盘的各项优势,但一经询问,才发现是92年拿的地,只剩下40多年的使用年限,这样的房子要买可要慎重一点。


菜鸟问配套规划,内行私下考察

购房者看中一套房子,一般会问周围的配套规划,这点菜鸟内行都一样。售楼员往往会告诉你一些远景规划:以后有地铁经过、有商圈崛起、会修高架桥、湿地公园等等。菜鸟一般局限在听售楼员“浅谈则止”,内行则会私下查看是否属实,深究“会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现等问题”。


对于一些现有配套,内行人也十分注意,如果售楼员说离公交站、某商圈很近,几步路就到了,那么一定要实地去走走,看是不是真的很近,有哪些公交会,一一去核实,一点也不嫌麻烦。还会问问周围的居民,实际的住房感受,多方打听免得日后后悔。


菜鸟问物业费,内行问物业归属


菜鸟一般会问物业管理费多少?售楼员可能直接跟你说XX元/㎡每月。但是内行则会问:“这个是第一年促销的费用,还是一直这个价?”,而且一定要问“物业公司是跟你们一起的还是外聘的?”这点很重要。


一般最好选用物业公司归属于开发商的楼盘,例如万科、保利的楼盘都是自己的物业公司。有的开发商建完房子三五年后无影无踪,出了问题外聘的物业公司也找不到开发商,那么后期会带来很多麻烦。


菜鸟看户型图,内行看总平面图


菜鸟一般关心看中房子的户型图,看房子的窗户分布在哪,多不多。实际上有的窗户开在狭小的采光井里,开了窗采光也不一定好。内行一般拿起总平面图(一层楼每套房的布置)看看,看窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙。


另外楼栋之间的差距、楼道的空间大小很大程度决定日后的居住体验,因此可以看看楼栋分布图和楼层总平面设计图。


菜鸟看样板间,内行看毛坯房

购房者各方面基本信息了解够了,售楼员会带大家去看样板间,其实这里面也有内情!一般开发商会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间,周围毫无遮挡,肯定采光好,再加上精装修,豪华家具一摆,一切看上去妥妥的。


但是内行会直接看毛坯房,而且是不同时段去看,这样才能真正了解房子到底好不好,不排除有的品牌开发商会直接带顾客看样板间和毛坯房。


菜鸟看沙盘图,内行看规划图

菜鸟看沙盘模型做得很漂亮,绿化多、楼间距大、景观美等等,要知道虽然是按照一定比例做的,但是难免夸张。因此,沙盘只能够做为了解大概位置的参考,不能完全信任。内行要看就看设计规划图(报纸那么大张的,用蓝色墨水打印的那种)。


你想知道具体的规划,那么一定要看规划图!在规划图上你可以清晰地看见停车位、垃圾库、变电站等的分布,一般是经过备案后定稿的,开发商会上面的尺寸、物体修建,更改机会很小,能够为你选取楼栋和楼层提供参考。

菜鸟多看楼盘,内行“挑起战争”


菜鸟也知道“货比三家”多看看几个楼盘,但是内行却知道怎么挑起他们之间的“战争”,获取更多内情。例如在某盘,售楼员介绍该楼盘是学区房,落户后可对口某小学,另一盘上不了。而当再去另一个盘,售楼员则表示“那个小学不算什么,要比就比师资,我们会在区域内建幼儿园和公立小学,师资力量很雄厚”。


打听到一家楼盘的物业费只要1块多,而另一家的是2元/㎡每月,这家的售楼员听到就立刻表示自己是品牌物业服务好,然后就说开始“爆料”:“我有住在那边的朋友跟我说,他们那边物业服务完全跟不上来,地上停车乱七八糟,绿化也没有做维护,很多人投诉,人力物力跟不上来,自然便宜”。


其实买房有很多学问,除了问价格、问公摊、问朝向、问户型、问容积率绿化率等“基本款”内容,购房者还需要问一些深的问题,例如对办理产权证时间的约定、开发商代办产权证的手续费、以及入住时间和入住条件,内行人一定会询问入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。


最后提醒大家,销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据,一切以购房合同及补充协议为准。因此菜鸟们逆袭起来吧,售楼处巧提问千万别“怂”,今天你不努力做功课,明天就有可能买到坑爹房!尽快成为内行,才能挑到满意的好房子。


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