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租铺要约定“优先承租权”

时间:2011年09月26日信息来源:金羊网—新快报收藏此文】 字体:

去年3月,刘小姐租下了一间商铺做服装生意,当时签下的租赁合同约定租期为1年,全年商铺租金25000元。合同中还约定了租期满后,商铺的固定装修保持原状,刘小姐在同等条件下有优先承租权。今年3月底,商铺的租赁期限到了,业主王先生向刘小姐发出书面告知书,称年租金要提高到40000元,刘小姐如果接受这个租金可以优先承租,如果不能接受租期到了就得搬走。刘小姐觉得租金实在太高了,称自己有“优先承租权”,要王先生把年租金降到30000元并继续租给她。王先生不同意,刘小姐又不肯搬走,王先生只有将刘小姐告到法院。最后法院判决,因为双方共同约定的租期已满,合同虽然约定刘小姐有优先承租权,但刘小姐愿意支付的租金标准只是单方意愿,没有证据证明王先生愿意以刘小姐提出的租金向其他人出租该商铺,所以刘小姐的优先承租权不符合合同约定,刘小姐应在判决生效十天内返还商铺并支付迟交铺期间的商铺租金。

  律师分析:广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊表示,在与商铺业主签定租凭合同时,商家最好能在其中加入“优先承租权”的相关条款;同时对违反“优先承租权”应承担的违约责任予以明确,如约定参照租金标准的几倍承担违约金,或者直接约定违约金的具体数额。当业主违反优先承租约定时,承租人就可以直接加以援引,追究业主的违约责任。“优先承租权”是指在租赁关系中,原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时,在同等条件下有优先于第三人承租的权利。优先承租权目前并没有相关法律明确规定,当事人更多的是在合同中加以约定,是属于合同约定的权利,是一种优先缔约请求权。如果租赁期满,承租人以与第三人同等的条件提出与业主缔约,业主未履行租赁合同约定的,就需承担违约责任。当然,这个优先承租权是建立在与第三人的承租条件同等的基础上的,如果第三人的承租条件比原承租人更优越,则优先承租权也就失效。(李琳)


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